Nueva Ley de vivienda: Impulsando el alquiler asequible y combatiendo la vivienda desocupada

Se ha publicado la nueva ley de vivienda y en su disposición final segunda de la Ley de Derecho a la Vivienda, Ley 12/2023, de 24 de mayo, se incluyen incentivos fiscales aplicables al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) para los arrendamientos de viviendas. Al mismo tiempo, se regula el recargo en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) para las propiedades residenciales desocupadas de forma permanente.

La Ley introduce modificaciones en el apartado 2 del artículo 23 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del IRPF (LIRPF), aplicables a los contratos de arrendamiento celebrados después de su entrada en vigor.

Modificaciones en los contratos de arrendamiento

Se mejora la regulación del IRPF para promover el alquiler de viviendas habituales a precios asequibles mediante la modulación de la reducción actual del 60% en el rendimiento neto del alquiler. En los nuevos contratos de arrendamiento, se establece que el porcentaje de reducción será del 50%.

Asimismo establece que los rendimientos netos se pueden reducir en determinados supuestos:

Reducción del 90% sobre el rendimiento neto

Este porcentaje puede aumentar hasta el 90% si se firman nuevos contratos de arrendamiento de viviendas en zonas residenciales tensionadas con una reducción de al menos el 5% en comparación con el contrato anterior.

Reducción del 70% sobre el rendimiento neto

La reducción puede alcanzar el 70% cuando se trata de la incorporación al mercado de viviendas destinadas al alquiler en zonas residenciales tensionadas, arrendadas a jóvenes de entre 18 y 35 años en esas áreas, o cuando se trata de viviendas asequibles incentivadas o protegidas arrendadas a entidades sin fines de lucro del tercer sector, a la administración pública o a programas públicos de vivienda con límites de renta.

Reducción del 70% sobre el rendimiento neto

En caso de que se hayan realizado obras de rehabilitación en los dos años anteriores, la reducción puede ser del 60% sobre el rendimiento neto.

Requisitos para aplicar las reducciones

Estos requisitos deben cumplirse en el momento de la celebración del contrato de arrendamiento, y la reducción se aplicará mientras se cumplan dichos requisitos.

Como se aplican las reducciones

Estas reducciones se aplicarán a los rendimientos netos positivos calculados por el contribuyente en una autoliquidación presentada antes de que se inicie un procedimiento de verificación de datos, comprobación limitada o inspección que incluya la comprobación de dichos rendimientos.

En ningún caso se aplicarán las reducciones a los rendimientos netos positivos derivados de ingresos no declarados o de gastos indebidamente deducidos en la autoliquidación del contribuyente que se regularicen en alguno de los procedimientos mencionados, incluso si el contribuyente ha declarado o aceptado estas circunstancias durante el procedimiento.

Las reducciones tampoco se aplicarán a los contratos de arrendamiento que incumplan el artículo 17.6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Además, la disposición transitoria 38 de la LIRPF establece que los rendimientos netos positivos derivados de contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes de la entrada en vigor de la ley estarán sujetos a la reducción establecida en el apartado 2 del artículo 23 de la LIRPF.

Penalizaciones por viviendas vacías

Mediante la disposición final tercera, se modula el recargo en el IBI para las propiedades residenciales desocupadas de forma permanente, que se puede aplicar a las viviendas vacías durante más de dos años, siempre que el propietario tenga al menos cuatro viviendas, salvo causas justificadas de desocupación temporal establecidas por ley.

Para ello, se modifica el artículo 72.4 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, permitiendo a los ayuntamientos establecer tipos diferenciados para los bienes inmuebles urbanos, excluyendo los de uso residencial, en función de los usos establecidos en la normativa catastral para la valoración de las construcciones.

Si un inmueble tiene varios usos atribuidos, se aplicará el tipo correspondiente al uso principal de la edificación o dependencia.

Estos tipos solo se pueden aplicar, como máximo, al 10% de los bienes inmuebles urbanos con mayor valor catastral en el término municipal. La ordenanza fiscal del impuesto establecerá el umbral de valor a partir del cual se aplicarán los tipos incrementados, para cada uso o en conjunto.

En el caso de viviendas residenciales desocupadas de forma permanente, los ayuntamientos pueden exigir un recargo de hasta el 50% de la cuota líquida del impuesto.

Se considera vivienda desocupada de forma permanente aquella que permanece desocupada, de manera continua y sin causa justificada, durante más de dos años, cumpliendo los requisitos y el procedimiento establecidos en la ordenanza fiscal. Esto se aplica a propietarios con cuatro o más inmuebles de uso residencial.

No obstante, el recargo puede ser de hasta el 100% de la cuota líquida del impuesto cuando el período de desocupación sea superior a tres años, pudiendo variar según el tiempo de desocupación.

Asimismo, se establecen diversas causas justificadas de desocupación, como traslados temporales por motivos laborales o de formación, cambios de domicilio debido a situaciones de dependencia, razones de salud o emergencia social, viviendas destinadas a uso de segunda residencia con un máximo de cuatro años de desocupación continua, inmuebles sujetos a obras o rehabilitación, viviendas en litigio o pendientes de resolución judicial o administrativa que impida su uso, inmuebles en venta por los propietarios en condiciones de mercado (hasta un año) o en alquiler (hasta seis meses), y propiedades de entidades públicas en proceso de venta o explotación mediante arrendamiento.

El recargo, que se aplica a los contribuyentes de este impuesto, se devengará el 31 de diciembre y se liquidará anualmente por los ayuntamientos, una vez se constate la desocupación del inmueble en esa fecha, junto con el acto administrativo que lo declare como tal.

La declaración de un inmueble desocupado de forma permanente por parte del municipio requerirá la audiencia previa del contribuyente y la acreditación por parte del ayuntamiento de indicios de desocupación, que se regularán en la ordenanza correspondiente y pueden incluir información del padrón municipal y consumos de servicios de suministros.